Das Problem der Überalterung von Immobilienkreditnehmern und was für ein jüngeres Alter spricht
Das Alter für Immobilienkauf ist von hohem Interesse, wobei es überraschen dürfte, dass das Durchschnittsalter eines Immobilienkäufers mittlerweile bei 40 jahren liegt. Hätten Sie nicht gedacht? Man könnte schließlich denken, dass der Hauskauf ein logischer nächster Schritt nach der Familiengründung sein würde und damit vor allem ein Thema für junge Leute sein sollte. Oder was hält junge Familien zurück, nicht den Schritt zu wagen? Es kann ja wohl kaum davon eine Rede sein, dass es an geeigneten Immobilien Dresden mangeln würde. Es muss also an anderen Gründen liegen. Tatsächlich ist der Anteil der Kaufwilligen von Wohneigentum sogar rückläufig, nämlich um minus 14 % seit 2010. Die Entscheidung dazu ist eine von wirtschaftlichen Überlegungen getragene. Ein Kaufinteresse lässt sich schlecht unter einen Hut bringen mit einer angespannten persönlichen wirtschaftlichen Grundlage, Arbeitslosigkeit oder auch der Aussicht auf unsichere Zeitverträge in Arbeitsverhältnissen. Es kann schlecht abgeschätzt werden, wie lange die Familie an diesem Ort leben würde, wenn ein Arbeitsplatzwechsel nötig würde. Die Überlegung ist, dass ein finanziertes Haus sich dann als Klotz am Bein herausstellen könnte, während sich Mietverhältnisse leichter austauschen lassen. Und was wäre, wenn sich kein Käufer für ein nur teilweise abbezahltes Haus fände? Die Zukunft des Arbeitsplatzes zum Ernähren der Familie und zum Bedienen der finanziellen Verpflichtungen ist nur eines der Probleme heute, die andere dürfte in der gewachsenen Wahrscheinlichkeit einer Trennung und Scheidung gesucht werden. Lebensabschnittspartnerschaften anstelle von beständigen Ehen ergeben keine Zuversicht, als ein Paar gemeinsam auf längere Zeit die finanziellen Lasten eines Hauskredits tragen zu können. In der Summe leben diejenigen Leute, die sich eine Bank besonders als Kunden von Immobilienkrediten wünscht, in Lebensverhältnissen, die alles Langfristige und Dauerhafte zu vermeiden suchen. Außerdem sind Kredite und Ratenzahlungen schon für eine Unmenge anderer Dinge üblich, vom Auto bis zum Smartphone, was in der Summe keine Luft lässt, auch noch die Raten für einen Hauskauf zu stemmen.
Es braucht einen Grundoptimismus in die Region und die eigene Lebenführung
Begreiflicherweise hat niemand die Absicht, irgendwann wegen aus dem Ruder gelaufenen Kreditverpflichtungen pleite zu gehen und Privatsinsolvenz anzumelden. Nicht, wenn er es vermeiden kann. Das erklärt die Zurückhaltung beim Eingehen neuer Verpflichtungen. Die Banken versuchen gegenzusteuern über Beratungsangebote durch ihre Immobilienberater, offensichtlich mit dem Zweck, die Hemmschwelle zu einer Entscheidung zugunsten eines Hauskaufs oder eines Neubaus abzusenken. Dabei spielt Vertrauensbildung in die Heimatregion eine Rolle. Wer eine Zukunft sieht in seiner Stadt, ist weniger umzugsbereit und vertraut auf eine positive Entwicklung, die sowohl seinen Arbeitsplatz als auch eine laufende Immobilienkreditverpflichtung optimistisch zu betrachten hilft. Zinsentwicklung ist dagegen ein Aspekt, der wohl erst während des Gesprächs mit Banken und bei Verhandlungen zu Tage tritt, oder wenn jemand tiefer in die Materie eindringt. Tatsächlich sollten die tiefen Zinsen unserer Tage eher ein Pluspunkt sein, um sich auch als junge Familien mit der Wohnimmobilien-Finanzierung anzufreunden. Für Ostsachsen sollte die Talsohle der Abwanderung in andere Gebiete auch erreicht sein und sich Standortvorteile Dresden herausschälen Die zahlreichen Investitionen in Stadt und Umfeld seit den Neunzigern sollte allmählich einen neuen Gründungszeitgeist produzieren, der junge Familien mitnimmt und ihnen Perspektiven bietet. Das Ziel ist, das durchschnittliche Alter für Immobilienkauf wieder herunterzubringen. Sind die Aussichten gut, an einem Ort zu bleiben, wo es sich gut leben lässt und wo Jobs mit einer Perspektive in ausreichender Zahl zu finden sind, sollten auch wieder mehr jüngere Paare den Schritt zu einem Haus- oder Wohnungskauf wagen. Die anderen Faktoren, im zwischenmenschlichen Bereich und in zeitgeistigen Auffassungen von Partnerschaften, haben Landesregierung, Landkreisverwaltung und andere Gestalter der Gesellschaft bis zu den Banken dagegen nicht im Gestaltungsspielraum. Ab Mitte Dreißig geht der Anteil von Immobilienbesitzern in Ost und West auseinander, wobei Westdeutsche mit zunehmenden Alter häufiger Ihr Zuhause besitzen als Ostdeutsche. Im höheren Alter sind die Anteile in beiden Landeshälften spätestens ab Sechzig rückläufig. Dies geschieht vermutlich, da gesundheitliche Beschwerden zunehmen, der langjährige Partner verstorben sein könnte und Privathaushalte dann aufgegeben werden müssten, zugunsten einer Unterbringung in einer Form des betreuten Wohnens, was auf einen Platz im Seniorenheim hinauslaufen wird. Die öffentliche Hand hat die Möglichkeit, junge Familien über diverse Zuschuss-Angebote zu fördern. Nicht nur für das Kinderkriegen und -aufziehen, sondern für den Immobilienkauf. Dafür gibt es den Wohn-Riester-Vertrag, Baukindergeld, vergünstigte Darlehen, vergünstigtes Bauland und die KfW-Darlehen. Bundesland und Gemeinde können eigene Programme für hier Ansässige besitzen. Sogar die Kirchen haben für Familien Förderung in Form von Grundstücken mit Erbbaurecht zu vergeben.
Die gewandelten Zielgruppen eines Immobilienkredits
Per Gießkannenprinzip werden Förderungen in der Regel nicht ausgeteilt. Es werden Bedingungen damit verknüpft, die zu erfüllen sind. Der Weg zu einer Bewilligung kann so steinig sein, dass der Interessent schon abgeschreckt wirkt, es überhaupt zu versuchen, so dass diese Förderungen gar nicht abgefragt werden. Was eine Bank unterdessen versucht, ist, ehemals ‚untypische‘ Interessenten für Immobilienfinanzierungen zu gewinnen. Das sind Paare ohne Trauschein und Singles. Man bietet ihnen Beratung, die auf ihre Lebenslagen zugeschnitten ist. Etwa mit dem Hinweis, dass sich beide Seiten einer nicht vom Gesetzgeber geregelten Partnerschaft im Grundbuch eintragen lassen sollten, damit nicht einer leer ausgeht, wenn der Bruch der Partnerschaft bevorsteht und nur ein Name dort erscheint. Andere Empfehlungen gehen in Richtung Partnerschaftsvertrag, wo Finanzierungsverpflichtungen oder Unterhaltszahlungen festgehalten sein können. Dann gibt es noch die Möglichkeit eines Gesellschaftsvertrags, in dem alle Einzelheiten für den Fall einer Trennung vorausbestimmt werden. Vor allem die Teilungsversteigerung soll damit vermieden werden. Dabei geht es meist nicht ohne heftige Werteinbußen ab. Für die Bank ist das Vorhandensein eines Trauscheins an sich irrelevant, aber sie möchte beide Partner involviert sehen bei der Risikoübernahme. Ein gesamtschuldnerisch geregeltes gemeinsames Darlehen der künftigen Immobilienkäufer oder -bauherren ist die Lösung für solche Partnerschaften. Am schwersten hat es der Single bei der Wohnungs- und Hausfinanzierung, weil er alles alleine stemmen muss. Ihm wird gern geraten, die Zinsbindung so lange wie möglich vorzuschreiben und so viel wie möglich vom Kaufpreis aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Manchmal wird ja auch noch nachträglich geheiratet oder der Single oder Partner wird zum Gatten. Für alle Kreditnehmer sollte es attraktiv sein, so früh wie möglich ihren Immobilienkredit aufzunehmen. Weil damit der Zeitpunkt, wann das Haus oder die Wohnung abbezahlt sein werden, in eine entsprechend frühere Phase ihres Lebens fällt. Das Alter mit seinem durch Rente statt Gehalt oft reduzierten Budget bringt bei abbezahltem Immobilienkredit weniger Einschränkungen mit sich. Bis dahin dürften sich Immobilien Dresden ohnehin dem Bundesniveau angeglichen haben und sich ein freier Verkauf lohnen.
Heute ist das bessere Morgen für die Immobilienfinanzierung
Jüngere Kreditnehmer ersparen der Bank und ihren eigenen Angehörigen die umständlichen Umstrukturierungen des Kredits und der Rechte am Eigentum im Fall eines Ablebens des Kreditnehmers, der erst später im Leben, gar mit Fünfzig, die Finanzierung einer Immobilie beginnt. Auf solche, die sich in Sanierungsbereichen der Städte in Sachsen mit Wohneigentum ansiedeln möchten, wartet eine Förderung uabhängig von ihrem eigenen Einkommen. SAB-Förderergänzungsdarlehen hierzu werden mit Tilgungszuschuss und einem KfW-Wohneigentumsdarlehen verbunden. Sachsen vergibt weiter Energiespardarlehen für Sanierungsmaßnahmen an Altbauten und für das altersgerechte Bauen. Wo sich das ins Projekt einkalkulieren lässt, ergeben sich für den jungen Kreditnehmer Standortvorteile Dresden und in anderen anwendbaren Kommunen. Die ultimativ niedrigen Zinsen auf dem Kreditmarkt lassen sich zu einem späteren Zeitpunkt wohl kaum noch unterbieten. Das bedeutet, dass ein junger Kreditnehmer jetzt zugreifen sollte, so lange die Zinsen so niedrig stehen wie sie sind. Es könnte ja auch mal wieder mit ihnen hochgehen. Wer weiß, was er wird bezahlen müssen in dreißig Jahren, wann er sich im reiferen Alter für die Immobilienanschaffung und -finanzierung entscheidet. Das Alter für Immobilienkauf spielt auch insofern eine Rolle, als ein Haus oder eine Wohnung, die Zeit genug hatten, weitgehend abbezahlt zu werden, leichter aus der Finanzierung ausgelöst werden können, sollte ein Verkauf nötig werden. Wartet der Kreditnehmer dagegen zwanzig oder deißig Jahre und fängt so viel später an Raten zu zahlen, wird die Hürde ungleich höher sein zum selben Zeitpunkt den Kredit abzulösen. Oder nur unter Inkaufnahme von Wertverlusten. Eine Immobilie, die der Käufer im Alter voll abbezahlt haben wird, statt noch an den letzten Raten zu kauen, wird sich leichter erhalten lassen, wenn sein Einkommen mit Eintritt in die Rente zurück geht. Ist das Haus oder die Wohnung dann bereits abbezahlt, kommt es nicht zum Notverkauf, weil die Raten plötzlich über die Ohren wachsen. Die Vermeidung von Ungewissheiten im Alter können einige Ungewissheiten in der Gegenwart mehr als wert sein.
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